L’atto di disposizione di immobile generico

Il presente studio assume, quale punto di partenza, l‘analisi della recente sentenza della Corte di Cassazione del 26 maggio 2021, n. 14585, relativa ad un contratto preliminare di permuta di cosa presente contro cosa futura. Nell’ambito della pronuncia citata, la Corte ha occasione di ribadire l'ammissibilità in astratto dell’atto traslativo di diritti reali su immobile generico, purché rispettoso del requisito della sufficiente determinazione o determinabilità dell'oggetto ex art. 1346 c.c. Tale sentenza rappresenta l'occasione per approfondire in primis l'istituto della vendita di cosa generica: annoverata tra le ipotesi di vendita obbligatoria, valida sin dal suo perfezionamento ma i cui effetti reali iniziano a decorrere soltanto dopo l'individuazione ex art. 1378 c.c. Saranno approfondite le problematiche relative alla trascrizione di questa particolare fattispecie di compravendita, anche mediante un confronto con alcune figure affini, quali la vendita di cosa alternativa e di cosa futura. Più in generale, nelle ipotesi di atto dispositivo - indifferentemente di cosa generica o specifica - assume rilevanza l'individuazione, quale concetto più ampio e parzialmente difforme da quello disciplinato dall'art. 1378 c.c., consistente nella nascita, modificazione o estinzione di un diritto reale su di un bene immobile con riferimento all'interesse giuridico di riferimento, da cui discende la determinazione dell'oggetto del rapporto giuridico. Lo studio si concentrerà allora sulla nozione di individuazione, anche al fine di risolvere i problemi giuridici scaturenti dalla difformità tra bene dedotto in contatto e bene concretamente esistente, traendo spunti di rilievo dallo studio di Auricchio, a sua volta erede della tesi di Falzea improntata alla distinzione tra oggetto dell'atto e oggetto del rapporto. La seconda parte dello studio si concentrerà invece sul contratto di permuta di cosa presente contro cosa futura. Dopo un inquadramento globale sulla disciplina applicabile a tale contratto ed un focus specifico sui profili pubblicitari, si analizzerà una delle fattispecie di permuta di cosa futura maggiormente diffusa nella prassi dei traffici commerciali, segnatamente la permuta di area edificabile con unità immobiliari da realizzare sulla medesima. A questa figura si applica, ove ne ricorrano tutti i presupposti di legge, la disciplina degli immobili da costruire, improntata alla tutela del promissario acquirente, di cui al D. Lgs. 122/05 recante "Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 2010". Se dal punto di vista giuridico, non sussistono allo stato particolari problemi di astratta ammissibilità circa la compravendita immobiliare generica - con la precisazione che se si tratta di edificio da 2 costruire, va confermata l'applicabilità del d.lgs. 122/2005 a tutti i casi di trasferimenti o acquisti non immediati, sempre ove ne ricorrano i presupposti di legge, - maggiori dubbi emergono dal punto di vista pratico, onde pare opportuno optare per soluzioni più convenienti, visto che «fungibilità» tra cose generiche, laddove si tratti di beni immobili è prospettabile in astratto, ma difficilmente riscontrabile in concreto, anche alla luce degli interessi e delle esigenze pratiche perseguiti dalle parti, e considerata altresì la rilevanza costituzionale del diritto all'abitazione.