Quotazione a sconto, governance e regolamentazione dei fondi immobiliari italiani. Italian real estate funds and regulatory structure: effects on Nav discount

This paper investigates the effects of the Italian REITs governance and intermediation structure on market prices discount over NAV figures. The hypothesis is that the mandatory provision of a shareholders’ meeting in the article of association of newly established REITs offers potential protection to investors from managers’ opportunistic behaviours when market discipline comes into play by inducing takeovers of poorly managed REITs. NAV discount may be influenced by other legal and economic REITs’ features like leverage, mandatory listing and finite life of the closed-end investment vehicle. The results show that NAV discount increases as long as time to maturity and size of the fund increase. Conversely, NAV discount is negatively affected by liquidity (turnover) and leverage. The regulatory provision of a shareholders’ meeting appears to have improved the investors’ governance capability having a positive impact on NAV discount, by reducing it. Obiettivo dello studio è di verificare se e come le specificità di governance e regolamentari del modello chiuso dei fondi immobiliari italiani, definite in termini di previsione di un’assemblea dei partecipanti, da un lato, e di possibilità di ricorso al debito, di durata predefinita del veicolo così come di grado di liquidità delle quote per effetto dell’obbligo di quotazione, dall’altro lato, impattino sulla differenza di prezzo tra valore (superiore) della quota ex patrimonio netto (net asset value - NAV) e quotazioni di mercato finanziario (inferiori). I risultati ottenuti evidenziano che lo sconto rispetto al NAV cresce all’aumentare della durata residua e della dimensione del fondo. Di contro, esso si riduce all’aumentare della liquidità (turnover) e del grado di indebitamento nonché per effetto dell’assemblea dei partecipanti. In termini regolamentari, la previsione dell’assemblea dei partecipanti sembra pertanto avere migliorato in termini sostanziali la capacità di governance degli investitori.